Aj s takouto otázkou sa na nás obracajú naši klienti, keď dojednávame predaj ich bytu, domu, alebo inej nehnuteľnosti. Odpovedí na túto otázku však môže byť niekoľko a líšia sa podľa toho, akým spôsobom súčasný majiteľ získal nehnuteľnosť a ako dlho ju má.
Aktuálne platný Zákon o dani z príjmov stanovuje presné pravidlá, kedy príjem z predaja nehnuteľnosti u daňovníka podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom. Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb musíte podať vtedy, ak váš príjem z predaja nehnuteľnosti presiahne za zdaňovacie obdobie roku 2015 sumu 1 901,67 eura. Daň vo výške 19 % alebo 25 % (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách – nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli. Samozrejme, len za predpokladu, ak je tento rozdiel kladný (nejedná sa o stratu). Takto vypočítaný daňový základ však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. výdavky súvisiace s rekonštrukciou, odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie a pod.).
Zákon o dani z príjmov v paragrafe 9 však definuje aj podmienky, za ktorých je predávajúci od dane oslobodený. Sú to nasledovné situácie:
- predaj nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- predaj nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- príjem z predaja nehnuteľnosti (bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov) nadobudnutej do vlastníctva najneskôr do 31.12.2010 a ak zároveň v nej mal trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom,
- predaj nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci viacerých reštitučných zákonov)
Pravidlo o oslobodení od platenia dane z príjmu po 5 rokoch vlastníctva nehnuteľnosti bolo platné aj v predchádzajúcom znení Zákona o dani z príjmov, ktorý bol účinný do 31.12.2010. Ten ale dával aj možnosť skrátiť toto obdobie, pokiaľ ste v predmetnej nehnuteľnosti mali bezprostredne pred predajom 2 roky trvalý pobyt. Ak ste teda nadobudli nehnuteľnosť pred týmto dátumom, teda do konca roka 2010, ešte stále môžete využiť túto výnimku z povinnosti platiť daň z príjmu. Ale od 1.1.2016 bude táto výnimka minulosťou, keďže všetky nehnuteľnosti kúpené do konca roka 2010 už budú vo vlastníctve aktuálnych majiteľov viac ako 5 rokov.
Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vášho vlastníctva, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Pri najčastejšej situácii, kedy sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), sa podľa Občianskeho zákonníka vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
Toto sú len základné informácie o povinnosti platiť, resp. o možnostiach oslobodenia od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Všetky potrebné informácie nájdete na stránke Finančnej správy Slovenskej republiky financnasprava.sk. Okrem vyššie uvedeného vás bude stránka navigovať aj na správny postup, vrátane príkladov z praxe, pri nasledovných situáciách:
- Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti
- Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou
- Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
- Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
- Predaj nehnuteľnosti obstaranej formou hypotekárneho úveru
- Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
- Predaj rozostavanej stavby
- Zdaňovanie príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností
- Povinnosť registrácie
Nezabudnite si teda pri predaji vašej nehnuteľnosti zistiť aj to, či máte alebo nemáte povinnosť podať daňové priznanie za tento príjem. Pretože za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správca dane ukladá mastné pokuty.
Hl. obrázok zdroj: siaf.sk
