MAGNUM Real | Investičný pohľad #002
🔗 Pôvodný inzerát: https://www.nehnutelnosti.sk/detail/JuNBzXE4l7e/bosen-jednoizbovy-byt-v-oblubenom-zehnhause-stare-mesto-palarikova-4772-m2
Tentokrát som narazil na byt, ktorý ma zaujal úplne z iného dôvodu ako apartmán v Prístavnej 1.
Pri Prístavnej som sa pozeral hlavne na čísla, Airbnb a výnos.
Tu ma najskôr zaujal samotný byt.
A to je vždy trochu nebezpečné.
Keď sa ti byt páči na prvý pohľad, musíš si dať pozor, aby si nekupoval emóciu namiesto investície.
Byt sa nachádza v Zehnhause na Palárikovej ulici v Starom Meste.
Nejde o bežný bytový dom, ale o historický súbor desiatich domov, ktorý má v Bratislave svoje miesto a svoju identitu.
A práve to je podľa mňa dôvod, prečo tento byt nie je úplne štandardná investícia.
Čo ma zaujalo
Prvá vec bol dizajn.
Nie je to ďalší byt s bielou kuchyňou, sivou sedačkou a tromi obrázkami na stene.
Má vlastný charakter.
A práve to môže byť zaujímavé nielen pre budúceho majiteľa, ale aj pre hostí na Airbnb.
Keď som si pozeral konkurenčné ponuky v okolí, našiel som viacero Airbnb bytov priamo v Zehnhause aj v jeho okolí.
Viaceré z nich mali veľmi dobré hodnotenia.
Úprimne, väčšina z nich mi však prišla dizajnovo pomerne obyčajná.
Práve preto si myslím, že tento byt by sa vedel odlíšiť.
Otázka však nie je, či sa mi páči.
Otázka je, či sa dá investične obhájiť.
Lokalita
Priznám sa, že lokalita okolo hlavnej železničnej stanice nepatrí medzi moje obľúbené časti Bratislavy.
To však neznamená, že ide o zlú lokalitu.
Každý hľadá niečo iné.
Niekto chce bývať pri centre.
Niekto chce mať vlak, MHD a celé Staré Mesto na pešo.
Niekto si vyberie novostavbu v downtowne.
Niekto si vyberie byt v historickej budove s atmosférou.
A práve druhá skupina je podľa mňa cieľový zákazník tohto bytu.
Preto sa pri tejto ponuke nesnažím odpovedať na otázku, či sa tá lokalita páči mne.
Snažím sa odpovedať na otázku, či za ňu budú ochotní platiť aj ďalší ľudia o päť alebo desať rokov.
Výmera a praktická stránka bytu
Na prvý pohľad ide o 1-izbový byt s výmerou 47,72 m², čo je na dnešné pomery pomerne veľkorysý priestor.
Pri bližšom pohľade však zistíme, že súčasťou výmery je aj približne 6,5 m² pivnica a približne 2,5 m² komora vedľa bytu.
Samotná obytná časť je teda o niečo menšia.
Nevnímam to však negatívne.
Práve naopak.
Pivnica a samostatná komora sú praktické priestory, ktoré dnes v mnohých novostavbách chýbajú alebo sa predávajú za nemalé príplatky.
Zaujímavé je to najmä preto, že byt nemá balkón.
Práve v takom prípade vie byť pivnica alebo komora oveľa hodnotnejšia, než sa na prvý pohľad zdá.
Pre človeka, ktorý tam plánuje bývať niekoľko rokov, to môže byť významný benefit.
Airbnb potenciál
Priznám sa, že keď som prvýkrát videl tento byt, nepozeral som sa naň primárne ako na Airbnb investíciu.
Po preverení ponúk v okolí som však zistil, že krátkodobé prenájmy v Zehnhause aj v jeho okolí fungujú.
Našiel som viacero bytov s veľmi dobrými hodnoteniami a cenami približne medzi 60 až 70 € za noc.
To je pozitívny signál.
Zároveň si myslím, že práve dizajn môže byť v tomto prípade konkurenčnou výhodou.
Väčšina ponúk, ktoré som si pozeral, bola pomerne štandardná.
Tento byt je iný.
A pri Airbnb býva schopnosť odlíšiť sa často dôležitejšia než ďalších pár metrov štvorcových.
Na druhej strane platí to isté, čo som spomínal pri Prístavnej.
Obsadenosť ani cena za noc nie sú zadarmo.
Za dobrými výsledkami je vždy kvalitná prevádzka, správne nastavené ceny, dobré fotografie, komunikácia s hosťami a dlhodobá práca.
Preto by som bol opatrný pri akýchkoľvek optimistických výpočtoch.
Dom a technický stav
Pri tejto ponuke ma nezaujíma len samotný byt.
Rovnako dôležitý je aj celý dom.
Keďže ide o historický objekt z obdobia okolo roku 1900, pred akýmkoľvek rozhodnutím by som si chcel preveriť:
- stav strechy,
- stav spoločných priestorov,
- stúpačky,
- fond opráv,
- plánované investície,
- mesačné náklady.
Zároveň by som si preveril, aké obmedzenia vyplývajú zo statusu kultúrnej pamiatky.
Práve takéto detaily môžu mať pri starších nehnuteľnostiach veľký vplyv na budúce náklady.
Najväčší otáznik
Najväčším otáznikom tejto ponuky pre mňa momentálne nie je lokalita.
Nie je to ani Airbnb.
Je to cena.
V čase písania tejto analýzy je byt inzerovaný s cenou dohodou.
To môže znamenať veľa vecí.
Môj osobný odhad je, že sa môže pohybovať niekde okolo 250 000 €.
Zároveň si myslím, že ako investor by som sa začal cítiť komfortnejšie niekde v pásme 230 000 až 240 000 €.
Samozrejme, bez znalosti reálnej predajnej ceny ide iba o hrubý odhad.
Práve preto by som dnes ešte nerobil definitívne závery.
Lebo pri tomto byte môže byť rozdiel medzi dobrou a zlou investíciou pokojne len niekoľko desiatok tisíc eur.
🟡 Verdikt: Prešiel prvým sitom
Tento byt by som zaradil do užšieho výberu na ďalšie preverenie.
Nie preto, že by mal najlepšie čísla.
Nie preto, že by išlo o jednoznačný investičný hit.
Ale preto, že je iný.
A práve v tom môže byť jeho sila.
3 hlavné plusy
✅ unikátny dizajn a charakter bytu
✅ historický Zehnhaus s vlastnou identitou
✅ pivnica a komora ako praktický benefit do budúcnosti
3 hlavné riziká
⚠️ neznáma predajná cena
⚠️ otázna investičná logika pri vyššej cene
⚠️ technický stav a budúce náklady historického objektu
Najväčšou otázkou pri tomto byte pre mňa nie je výnos.
Najväčšou otázkou je:
Koľko stojí jeho výnimočnosť?
Analýza vychádza z verejne dostupných údajov a predstavuje môj osobný pohľad na investičnú príležitosť. Nejde o investičné odporúčanie.
Matej Kucharič
MAGNUM Real
