MAGNUM Real | Investičný pohľad #001
🔗 Pôvodný inzerát: https://www.nehnutelnosti.sk/detail/Ju5UYUbKrXV/investicny-apartman-na-kratkodoby-prenajom
Keď pozerám investičné nehnuteľnosti, nehľadám iba najvyšší výnos.
Zaujíma ma, či by som ten byt chcel vlastniť aj o 10 rokov.
Či sa dá dobre prenajať.
Či má potenciál na Airbnb.
A čo sa stane, ak sa trh zmení.
Tentokrát ma zaujal apartmán v projekte Prístavná 1 v bratislavskej štvrti Nivy.
Na prvý pohľad ide o presne ten typ ponuky, pri ktorej sa oplatí zastaviť a pozrieť sa na ňu bližšie.
Čo ma zaujalo
Prvá vec, ktorá ma zaujala, nebola cena ani lokalita.
Bol to dizajn.
Pri Airbnb je podľa mňa schopnosť odlíšiť sa často podceňovaná.
Hostia dnes scrollujú desiatky podobných ponúk a väčšina novostavieb vyzerá veľmi podobne.
Tento apartmán má vlastný charakter a práve to môže byť dôvod, prečo si ho hosť zapamätá.
Ďalším veľkým plusom je, že sa predáva kompletne zariadený.
Pre investora to znamená, že nemusí riešiť zariadenie, vybavenie ani štart prevádzky.
Veľká časť práce je už hotová.
Lokalita
Projekt Prístavná 1 sa nachádza v lokalite Nivy.
Za pozitívum považujem blízkosť centra, Eurovey, autobusovej stanice, business centier aj nového downtownu.
Nejde o klasickú turistickú časť Bratislavy.
Skôr ju vnímam ako lokalitu vhodnú pre business klientelu, služobné cesty a kratšie pobyty.
Zároveň ide o lokalitu, ktorá má podľa mňa potenciál aj z pohľadu budúceho rastu hodnoty nehnuteľnosti.
Treba však povedať, že pred akýmkoľvek rozhodnutím by som si lokalitu pozrel osobne. Z inzerátu nie je jasné, na ktorú stranu je apartmán orientovaný. Ak smeruje na Prístavnú ulicu, môže byť hlučnejší. Ak je orientovaný do pokojnejšej časti projektu, môže to byť výrazná výhoda.
Airbnb pohľad
Pozeral som si aj podobné ponuky v okolí a zistil som, že v tom istom projekte funguje viacero Airbnb apartmánov.
To je dobrá aj zlá správa zároveň.
Na jednej strane je vidieť, že lokalita funguje.
Na druhej strane kupujem produkt, ktorý má konkurenciu doslova o pár poschodí vyššie alebo nižšie.
Práve preto považujem dizajn a odlíšenie od konkurencie za jednu z najväčších výhod tejto ponuky.
Zaujímavé je aj to, že apartmán je prezentovaný pre štyri osoby.
To môže pomáhať obsadenosti, pretože cena na osobu vychádza veľmi atraktívne.
Na druhej strane ide iba o 36 m² a všetci hostia v podstate zdieľajú jeden priestor.
Bolo by zaujímavé vedieť, ako sa tento kompromis medzi kapacitou a komfortom prejavuje v hodnoteniach hostí.
Hrubý investičný model
Pri tejto analýze pracujem len s verejne dostupnými údajmi a vlastnými odhadmi.
Predpoklady
- Kúpna cena: 214 000 €
- Vlastné zdroje: 40 000 €
- Hypotéka: 174 000 €
- Mesačná splátka: približne 820 €
- Prevádzkové náklady: približne 200 €
- Upratovanie: približne 300 €
Ak by sa dlhodobo podarilo dosahovať približne 24 prenajatých nocí mesačne pri priemernej cene 75 € za noc, mesačné tržby by mohli dosiahnuť približne 1 800 €.
Po odpočítaní nákladov by mohol zostať mesačný cashflow približne 480 €.
Ročne by to predstavovalo približne 5 760 € pred zdanením.
Pri vlastných zdrojoch 40 000 € vychádza orientačný cash-on-cash return približne 14,4 % ročne.
Treba však povedať, že tento výsledok je veľmi citlivý na obsadenosť, cenu za noc a kvalitu prevádzky.
Obsadenosť na úrovni 80 až 90 % nie je vlastnosť bytu.
Je to výsledok dobre nastavenej prevádzky.
A čo dlhodobý prenájom?
Hoci sa pri tomto byte pozerám primárne na Airbnb, vždy ma zaujíma aj plán B.
Ak by som sa rozhodol krátkodobý prenájom neprevádzkovať, odhadujem, že by sa apartmán dal prenajať približne za 750 € mesačne vrátane energií.
Pri dnešných cenách by bol cashflow negatívny.
To však nemusí byť problém.
Dlhodobý prenájom vnímam ako záložný scenár, ktorý mi umožňuje byt držať aj v prípade, že sa rozhodnem Airbnb neprevádzkovať.
Pri investičných nehnuteľnostiach sa preto vždy pozerám na tri veci:
- potenciál Airbnb,
- potenciál dlhodobého prenájmu,
- potenciál rastu hodnoty.
Až kombinácia všetkých troch faktorov vytvára celkový obraz investície.
Čo by som si ešte chcel overiť
Ak by sa tento apartmán dostal do môjho užšieho výberu, ďalším krokom by bolo preverenie:
- orientácie bytu v rámci projektu,
- možností parkovania,
- reálnej priemernej ceny za noc,
- reálnej obsadenosti počas celého roka,
- spokojnosti hostí pri obsadenosti štyroch osôb,
- možností financovania vzhľadom na status apartmánu.
Zaujímalo by ma tiež, ako bolo riešené parkovanie pri doterajšej Airbnb prevádzke. V inzeráte som nenašiel informáciu o parkovacom mieste a v tejto lokalite môže byť práve parkovanie dôležitým faktorom pre časť hostí aj budúcich nájomcov.
🟡 Verdikt: Prešiel prvým sitom
Tento apartmán by som zaradil do užšieho výberu na ďalšie preverenie.
3 hlavné plusy
✅ atraktívna lokalita v blízkosti centra, business zóny a downtownu
✅ kompletne zariadený apartmán pripravený na okamžitú prevádzku
✅ dizajn, ktorý sa dokáže odlíšiť od konkurencie na Airbnb
2 hlavné riziká
⚠️ udržateľnosť odhadovanej obsadenosti a výnosov z Airbnb
⚠️ silná konkurencia krátkodobých prenájmov priamo v rámci projektu
Ak by som dnes vyberal 10 investičných bytov v Bratislave na ďalšiu analýzu, tento apartmán by medzi nimi pravdepodobne bol.
Analýza vychádza z verejne dostupných údajov a predstavuje môj osobný pohľad na investičnú príležitosť. Nejde o investičné odporúčanie.
Matej Kucharič
MAGNUM Real
