MAGNUM Real | Investičný pohľad #003
🔗 Pôvodný inzerát:
https://www.nehnutelnosti.sk/detail/JutXRwD01zr/priestranny-4i-rd-170-m2-terasa-sukromny-vstup-do-jazera-hruba-borsa
Doteraz som v tejto sérii analyzoval dva byty.
Tentokrát som urobil výnimku.
Nie preto, že by som prestal veriť bytom ako investícii. Práve naopak. Tento rodinný dom ma zaujal niečím, čo sa v ponukách často nevidí.
Priamym vstupom k jazeru.
Práve to bol dôvod, prečo som sa pri tomto inzeráte zastavil.
Čo ma zaujalo
Hrubú Boršu vnímam dlhodobo ako jednu z najzaujímavejších rezidenčných lokalít v okolí Bratislavy.
Je tu golfové ihrisko, nové štvrte rodinných domov, jazero a pokojnejšie prostredie, ktoré oslovuje čoraz viac ľudí.
Áno, obec nemá takú občiansku vybavenosť ako Bratislava.
Na druhej strane je v rozumnej dojazdovej vzdialenosti a dnes už veľa služieb funguje formou donášky.
Práve preto mi táto lokalita dáva zmysel.
Nie je to len dom
Čo sa mi na tejto nehnuteľnosti páči najviac, je kombinácia viacerých benefitov.
✔️ Priamy vstup k jazeru
✔️ Terasa
✔️ Upravená záhrada
✔️ 17 m² sklad pod záhradou
Práve sklad považujem za veľmi podceňovaný benefit.
Nemusí slúžiť len na odkladanie vecí.
Vidím v ňom priestor na malé fitness, hobby miestnosť, vínnu pivnicu alebo wellness zónu.
Takéto detaily podľa mňa zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti viac, než sa na prvý pohľad zdá.
Lokalita
Ak by som s investovaním len začínal, nehľadal by som prvú investíciu na druhom konci Slovenska.
Podľa mňa je rozumnejšie začať tam, kde lokalitu poznám, mám ju rád a viem sa tam bez problémov dostať.
Či už kvôli obhliadke, nájomníkovi alebo riešeniu nečakaných situácií.
Aj to je jeden z dôvodov, prečo ma Hrubá Borša zaujala.
Nie preto, že je to „najlepšia lokalita na Slovensku“.
Ale preto, že podľa mňa ponúka dobrý pomer medzi cenou, kvalitou bývania a dostupnosťou z Bratislavy.
Dlhodobý prenájom
Na tejto nehnuteľnosti sa mi páči, že nevidím len jednu investičnú stratégiu.
Pri kvalitnom dlhodobom prenájme odhadujem nájom približne 1 300 až 1 500 € mesačne bez energií.
To predstavuje hrubý výnos približne 4,35 až 5,01 % ročne, čo pri rodinnom dome tejto kategórie nepovažujem za zlé čísla.
Dom je plnohodnotne využiteľný pre rodinu, čo podľa mňa rozširuje okruh potenciálnych nájomcov.
Airbnb potenciál
Na prvý pohľad sa môže zdať, že tento dom je ideálny na Airbnb.
A do určitej miery s tým súhlasím.
V letných mesiacoch vidím veľmi zaujímavý potenciál.
Kombinácia priameho vstupu k jazeru, terasy, záhrady a blízkosti golfového ihriska môže osloviť rodiny aj skupiny priateľov.
Pri kvalitne nastavenej prezentácii, profesionálnych fotografiách a dobrej správe si viem predstaviť priemernú cenu okolo 250 € za noc počas hlavnej sezóny.
To však neznamená, že ide o jednoduchú investíciu.
Najväčšou výzvou budú podľa mňa zimné mesiace.
Práve tam bude rozhodovať stratégia.
Jednou z možností je kombinovať krátkodobé prenájmy počas sezóny s mesačnými alebo niekoľkomesačnými prenájmami mimo nej. Takýto model môže pomôcť vyrovnať sezónne výkyvy.
Treba však otvorene povedať, že takýto spôsob prenajímania už vyžaduje skúsenosti. Nestačí len kúpiť dom a zverejniť ho na Airbnb.
Rozhodovať bude správne nastavenie cien, marketing, kvalitná prezentácia a aktívna správa počas celého roka.
Flexibilita
Na tejto investícii sa mi páči ešte jedna vec.
Nemám pocit, že existuje len jedna správna stratégia.
Niekto môže uprednostniť dlhodobý prenájom.
Iný využije potenciál Airbnb.
A niekto môže oba modely počas rokov kombinovať podľa situácie na trhu.
Práve táto flexibilita je podľa mňa jednou z najväčších výhod tejto nehnuteľnosti.
Nie každá investícia ponúka viacero ciest, ktoré dávajú ekonomický zmysel.
Pre koho môže byť táto nehnuteľnosť zaujímavá?
Podľa mňa tento dom nebude pre každého.
Najväčší zmysel môže dávať:
✅ Rodine, ktorá chce bývať v pokojnom prostredí s dobrou dostupnosťou do Bratislavy.
✅ Investorovi, ktorý hľadá kvalitný dlhodobý prenájom so stabilným výnosom.
✅ Skúsenejšiemu Airbnb investorovi, ktorý vie pracovať so sezónnosťou a kombinovať krátkodobé aj strednodobé prenájmy.
✅ Človeku, ktorý hľadá nehnuteľnosť s pridanou hodnotou v podobe jazera, golfu a kvalitného rezidenčného prostredia.
Investičný snapshot
💰 Cena: 359 000 €
🏠 Typ: 4-izbový rodinný dom
📍 Lokalita: Hrubá Borša
📐 Úžitková plocha: 170 m²
📈 Odhad dlhodobého prenájmu: 1 300 – 1 500 €/mesiac (bez energií)
📊 Hrubý výnos: 4,35 – 5,01 % p.a.
🏖️ Airbnb potenciál: približne 250 €/noc počas hlavnej sezóny (odhad)
🎯 Najväčšie plus: Priamy vstup k jazeru a flexibilita využitia.
Čo by som preveril
Aj keď ma dom zaujal, pred prípadným rozhodnutím by som si určite preveril:
- právny vzťah k jazeru,
- mesačné náklady,
- technický stav domu,
- možnosti ďalšieho rozvoja lokality,
- reálny dopyt po dlhodobom aj krátkodobom prenájme,
- či je možné sklad jednoducho prerobiť na plnohodnotný oddychový alebo fitness priestor.
🟢 Verdikt
Zo všetkých troch Investičných pohľadov ma zatiaľ táto nehnuteľnosť zaujala najviac.
Nie preto, že je dokonalá.
Ani preto, že garantuje najvyšší výnos.
Ale preto, že ponúka veľmi zaujímavú kombináciu lokality, ceny a flexibility.
Páči sa mi, že investor tu nie je odkázaný len na jednu stratégiu. Môže sa rozhodnúť pre dlhodobý prenájom, využiť potenciál Airbnb alebo oba modely časom kombinovať podľa situácie na trhu.
Ak by som si dnes z doterajších troch Investičných pohľadov mal vybrať jednu nehnuteľnosť, ktorú by som si išiel osobne pozrieť, bola by to práve táto.
Samozrejme, až osobná obhliadka ukáže, či prvý dobrý dojem obstojí aj v realite.
MAGNUM hodnotenie
📍 Lokalita: ⭐⭐⭐⭐☆
🏡 Potenciál dlhodobého prenájmu: ⭐⭐⭐⭐⭐
🏖️ Airbnb potenciál: ⭐⭐⭐⭐☆
💰 Pomer cena / hodnota: ⭐⭐⭐⭐☆
🔄 Flexibilita investície: ⭐⭐⭐⭐⭐
👀 Išiel by som na obhliadku? ✅ Áno
Analýza vychádza z verejne dostupných informácií a predstavuje môj osobný pohľad na investičnú príležitosť. Nejde o investičné odporúčanie.
Matej Kucharič
MAGNUM Real
