Byt, ktorý sa bez problémov prenajímal pred desiatimi rokmi, dnes súťaží s úplne inou ponukou. Nové projekty pribúdajú, štandard bývania sa mení a to, čo bolo kedysi moderné a atraktívne, môže dnes pôsobiť úplne bežne.
To však ešte neznamená, že potrebujete kompletnú rekonštrukciu.
Možno stačí správne vyhodnotiť, čo sa oplatí zmeniť, čo ponechať a do čoho už nemá význam investovať.
Práve na tom stojí myšlienka Rental Refreshu.
Váš byt možno stále funguje. Otázka je, či stále drží krok s trhom
Mnohí dnešní majitelia investičných bytov si svoju prvú nehnuteľnosť kupovali pred desiatimi či pätnástimi rokmi. Často v nej najskôr sami bývali, neskôr sa presťahovali do väčšieho bytu alebo domu a pôvodnú nehnuteľnosť si nechali na prenájom.
A odvtedy byt funguje.
Nájomníci sa vystriedali. Niečo sa opravilo, keď sa pokazilo. Vymenila sa práčka, premaľovala stena, dokúpil sa nový stôl alebo matrac. Byt bol stále prenajatý, takže nebol dôvod zásadne doň zasahovať.
To je úplne prirodzené.
Lenže zatiaľ čo byt zostával viac-menej rovnaký, nájomný trh okolo neho sa menil.
Pribudli nové rezidenčné projekty. Z novostavieb spred desiatich rokov sú dnes už staršie bytové domy. Zmenil sa štandard zariadenia aj spôsob, akým sa byty prezentujú. A nájomníci dnes na realitných portáloch porovnávajú váš byt s ponukou, ktorá pred rokmi vôbec neexistovala.
Byt, ktorý bol kedysi nový alebo nadštandardný, tak dnes môže konkurovať úplne inej kategórii nehnuteľností.
Najjednoduchšie je prenajať ho znova tak, ako je
Keď nájomník odíde, prirodzená reakcia majiteľa býva jednoduchá.
Byt sa uprace, prípadne vymaľuje, spravia sa nevyhnutné opravy a opäť sa dá do inzercie.
A možno sa aj bez problémov prenajme.
Otázka však je, či tým zbytočne nestráca svoj potenciál.
Pri byte, ktorý má za sebou niekoľko rokov intenzívneho prenajímania, môže byť obdobie medzi dvoma nájomníkmi ideálnym momentom na to, aby sa naň niekto pozrel s odstupom.
Nie ako majiteľ, ktorý ho pozná roky.
Ale ako človek, ktorý ho vidí prvýkrát a porovnáva ho so všetkými ostatnými bytmi na trhu.
To, čo si majiteľ po rokoch už ani nevšimne, môže nový nájomník vnímať okamžite.
Staršie svietidlá. Opotrebovaná sedačka. Matrace, ktoré už majú niečo za sebou. Nábytok z rôznych období. Poškodené lišty. Zastarano pôsobiace doplnky. Kuchyňa, ktorá je technicky úplne funkčná, ale už nepôsobí tak ako pred rokmi.
Každá z týchto vecí môže byť sama osebe detail.
Spolu však vytvárajú prvý dojem z bytu.
Rental Refresh nie je rekonštrukcia za každú cenu
Práve tu je podľa nás dôležité odlíšiť dve veci.
Jedna možnosť je povedať: „Byt je starý, treba ho celý prerobiť.“
Druhá je položiť si oveľa praktickejšiu otázku:
Čo sa v tomto konkrétnom byte pred ďalším prenájmom skutočne oplatí urobiť?
Niekedy môže byť odpoveďou kompletné vymaľovanie, výmena časti nábytku, nové osvetlenie a dôkladné profesionálne čistenie.
Pri inom byte má zmysel vymeniť podlahu alebo časť kuchyne.
A niekedy je najlepším rozhodnutím neurobiť veľkú rekonštrukciu vôbec.
Preto Rental Refresh nevnímame ako automatický zoznam prác.
Je to skôr posúdenie bytu z pohľadu jeho ďalšieho prenájmu.
Cieľom nie je minúť čo najviac peňazí.
Cieľom je, aby každé euro, ktoré majiteľ do bytu vloží, malo rozumný dôvod.
Čo má zmysel riešiť pred ďalším nájomníkom?
Na byt sa pozeráme ako na celok.
Zaujíma nás jeho technický stav, vizuálny dojem, zariadenie, lokalita, cieľový nájomník aj to, s akými bytmi dnes na trhu reálne súperí.
Následne vieme určiť, čo je potrebné opraviť, čo by bolo vhodné obnoviť, čo má zmysel vymeniť a čo naopak môže pokojne zostať.
Až potom má význam riešiť rozpočet.
Pre jedného majiteľa môže byť správna investícia 1 500 eur. Pri inom byte 4 000 alebo 5 000 eur. A niekde môže mať po pätnástich rokoch väčšia úprava ekonomický zmysel.
Univerzálna suma neexistuje.
Existuje len konkrétny byt a konkrétna situácia.
Najväčšia chyba? Pozerať sa iba na to, či sa byt ešte dá prenajať
Toto je podľa nás dôležitý rozdiel.
Otázka totiž nemusí byť:
„Nájdem nájomníka?“
V Bratislave sa môže prenajať aj byt, ktorý už pôsobí staršie.
Lepšia otázka je:
„Ako obstojí môj byt v porovnaní s tým, čo má dnešný nájomník na výber?“
Kvalita ponuky totiž nemusí ovplyvniť iba výšku nájomného.
Môže ovplyvniť aj počet záujemcov, rýchlosť prenájmu, typ nájomníka, ktorého byt osloví, a jeho pozíciu na trhu pri ďalšom prenájme.
Rental Refresh preto nevnímame ako kozmetickú úpravu.
Je to spôsob, ako sa na investičný byt po rokoch pozrieť opäť ako na aktívum, ktoré má stále konkurovať na trhu.
Nemusíte riešiť päť rôznych dodávateľov
Samotné rozhodnutie, čo treba urobiť, je iba prvý krok.
Majiteľ potom často narazí na druhý problém.
Treba nájsť niekoho na opravy. Maliara. Upratovanie. Možno vybrať nový nábytok. Dohodnúť termíny. Skontrolovať realizáciu. Byt pripraviť. Nafotiť. Inzerovať. Organizovať obhliadky.
A práve preto sme v MAGNUM Real začali celý proces spájať do jednej služby.
Po obhliadke bytu navrhneme, čo by sme pred ďalším prenájmom urobili a čo by sme naopak nechali tak.
Ak sú potrebné práce, zabezpečíme ich nacenenie. Majiteľ pozná rozsah aj cenu a sám sa rozhodne, do čoho chce investovať.
Po odsúhlasení vieme zabezpečiť realizáciu, upratanie, prípravu bytu, profesionálnu prezentáciu a následne aj celý proces nového prenájmu.
Vy investujete do svojho bytu. My sa postaráme o to, aby tá investícia dávala zmysel a aby ste nemuseli celý proces organizovať sami.
Kedy je najlepší čas riešiť Rental Refresh?
Ideálne vo chvíli, keď viete, že sa blíži koniec aktuálneho nájmu.
Nemusíte čakať, kým nájomník odovzdá kľúče.
Ak viete niekoľko týždňov alebo mesiacov dopredu, že bude byt voľný, dá sa celý proces pripraviť tak, aby obdobie bez nájomníka bolo čo najkratšie.
A ak nájomník práve odišiel a vy stojíte v prázdnom byte s otázkou, čo s ním teraz, je to presne ten moment, keď má zmysel na chvíľu nezverejňovať nový inzerát a najskôr sa na byt pozrieť.
Možno zistíme, že potrebuje len pár drobností.
Možno mu prospeje väčší refresh.
A možno vám povieme, že by sme doň v tejto chvíli veľa peňazí nedávali.
Aj to je správny výsledok.
Prenajímate svoj byt už niekoľko rokov?
Ak máte byt, ktorý sa dlhodobo prenajíma, a premýšľate, čo s ním urobiť pred ďalším nájomníkom, radi sa naň pozrieme.
Povieme vám, čo by sme na vašom mieste upravili, čo by sme ponechali a do čoho by sme už peniaze neinvestovali.
Bez automatického tlačenia do veľkej rekonštrukcie.
S cieľom pripraviť byt tak, aby aj po rokoch dokázal konkurovať tomu, čo je dnes na trhu.
Tatiana & Matej Kucharič
MAGNUM Real
magnumreal.sk
Prenajímate byt už niekoľko rokov?
Možno nepotrebuje kompletnú rekonštrukciu. Možno len potrebuje nový pohľad.
Ukážte nám ho. Povieme vám, čo by sme pred ďalším prenájmom urobili – a čo by sme naopak nechali tak.
Napíšte nám na : info@magnumreal.sk
Nezáväzne. Najskôr sa pozrieme na konkrétny byt a až potom má zmysel riešiť rozsah úprav.
