V poslednom čase sa opäť stáva častejšou kúpa bytu nielen na účely bývania, ale časť klientov vidí kúpu bytu ako investičnú príležitosť. Téma investičných bytov je však príliš obsiahla na jeden blog, preto sa skôr sústredím na jeden praktický aspekt, ktorý často riešia takýto klienti. Aký byt je pre tento účel vhodnejší – staršia nehnuteľnosť alebo novostavba.
Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti je najdôležitejším kritériom vždy lokalita. Tá ovplyvňuje nielen potenciálny dopyt nájomcov, ale určuje budúce využitie nehnuteľnosti. Vo vychytenejších lokalitách bude jednoduchšie nájsť bonitnejšieho záujemcu, v menej populárnych lokalitách bude nižšia nielen pravdepodobnosť bezproblémovej obsadenosti bytu, aj cena nájmu bude nižšia. Lokalita definuje aj rozsah ponuky dostupných nehnuteľností. Avšak takisto v menej lukratívnych lokalitách je stále možné kalkulovať s nárastom ceny nehnuteľnosti. Sú lokality, ktoré v súčasnosti nepatria k najpopulárnejším, do budúcnosti sa však z rôznych príčin dá rátať s nárastom ich popularity a tým pádom aj s nárastom hodnoty nehnuteľnosti.
Ceny starých nehnuteľností sa často približujú cenám tých nových, a preto je veľakrát zaujímavé podrobne si preštudovať ponuku novostavieb vo vyhliadnutej lokalite. Tomu nahráva aj skutočnosť, že ponuka starých bytov môže byť, špeciálne v niektorých bratislavských lokalitách, obmedzená. Ale keďže je v súčasnosti asi najviac nových bytov dostupných v štádiu príprav výstavby alebo v jej procese, kúpa novostavby často znamená kúpu z papiera. Tejto téme sme sa už ale venovali v jednom z našich predchádzajúcich blogov.
Výhodou starších bytov je jednoznačne (s výnimkou niektorých častí Bratislavy) väčšia ponuka. V regiónoch ste často dokonca odsúdený vyberať len zo starších nehnuteľností. Výhodou starších nehnuteľností a zabývaných lokalít je, že sa vyznačujú vybudovanou infraštruktúrou, službami a okolitým prostredím. V novších lokalitách býva často problém s tým, že developer síce vybuduje bytovku, ale cesty, chodníky, parkovacie miesta, zeleň a vôbec infraštruktúru rieši len v nevyhnutnom rozsahu. A ten je často menší ako skutočná potreba bytovky.
Jednoznačnou a jasnou výhodou novostavieb sú minimálne náklady súvisiace s prevádzkou nehnuteľnosti. Tiež významná je veľmi malá pravdepodobnosť nutnosti financovania havarijných stavov spôsobených dlhodobým užívaním nehnuteľnosti. V prípade novostavieb sa skôr môžu vyskytnúť problémy spojené so syndrómom „šlendrián“, to znamená zle alebo nevhodne zrealizované práce. Tieto skutočnosti sa však čiastočne dajú ošetriť v rámci kúpnej zmluvy.
Aj keď si to väčšina kupcov neuvedomuje, veľkou výhodou novostavby oproti starším nehnuteľnostiam sú veľmi malé mesačné režijné / prevádzkové náklady. Ročne sa ten rozdiel môže vyšplhať na stovky EUR v neprospech staršej nehnuteľnosti. Tento faktor naberá na význame najmä v období, kedy nehnuteľnosť nie je obsadená a režijné náklady musí platiť sám majiteľ. A samozrejme sa nižšími režijnými nákladmi zvyšuje výnos z prenájmu nehnuteľnosti, ktorého cena je pri novostavbe spravidla vyššia ako pri staršom byte.
Kúpna cena staršieho bytu navyše málokedy odzrkadľuje všetky predpokladané investičné náklady. Veľa starších bytov jednoducho vyžaduje úpravy, prípadne rekonštrukcie, aby boli uplatniteľné na trhu nehnuteľností určených do prenájmu. Preberací stav tiež nemusí vždy odzrkadľovať skutočný stav bytu a v priebehu rekonštrukcie na vás môžu čakať prekvapenia zvyšujúce náklady.
Nevýhodou novostavby môže byť nutnosť čakať na jej dokončenie, keďže ponuka už obývateľných nových nehnuteľností je v súčasnosti obmedzená a záujemca musí často kupovať z papiera. Posunutý začiatok prenájmu sa môže negatívne odraziť vo vašej kalkulácii výhodnosti investície.
Moja rada na záver. V prvom rade si ujasnite vaše finančné možnosti a očakávania od takejto investície. Potom si vytipujte lokality, v ktorých budete hľadať vhodnú nehnuteľnosť a zistite, za koľko sa v danej lokalite reálne pohybujú prenájmy. Dopredu nevylučujte žiadnu alternatívu, zvažujte všetky dostupné novostavby aj staršie nehnuteľností, spĺňajúce vaše kritériá. Spravte si detailnú kalkuláciu, zahrňujúcu všetky aspekty vlastníctva nehnuteľnosti a možné dodatočné náklady. Rozhodujte sa hlavne na základe čísiel. Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti sú oproti kúpe nehnuteľnosti na vlastné bývanie oveľa dôležitejšie tvrdé čísla. A ak potrebujete poradiť, neváhajte sa na nás obrátiť.
