V uplynulých dňoch NBS zverejnila svoju pravidelnú správu o finančnej stabilite Slovenska. V normálnych časoch pomerne nudné čítanie, zaujímavé pre bankárov a makroekonómov. V dnešných pohnutých korona časoch je však tento dokument zaujímavý aj pre nás realitných maklérov.
Z pohľadu realitného biznisu boli zaujímavé viaceré časti, ale vyberiem len tri najzaujímavejšie:
1. Podľa NBS sú banky na krízovú situáciu pripravené dobre.
Dokonca výrazne lepšie ako pri poslednej kríze v rokoch 2009. NBS zistila že banky sa už v období pred marcom 2020 začali správať obozretnejšie a začali výraznejšie tvoriť opravné položky na úvery. To v praxi znamená, že banky sa zodpovedne pripravujú na horšie časy, na časy zvýšenej pravdepodobnosti zlyhávania úverov. NBS sa zároveň rozhodla pozastaviť už schválené navýšenie proticyklického kapitálového vankúša na 2 %, čím vytvára ďalší priestor pre vlastnú aktivitu bánk. NBS vysoko hodnotila tohtoročné aktivity slovenských bánk a ich reakciu na krízu. Pre nás z toho vyplýva že môžeme očakávať ďalšie kroky bánk v oblasti riadenia rizika, to znamená prísnejšie posudzovanie nových úverov.
2. NBS vysoko vyzdvihla dôležitosť opatrení zavedených štátom, zvlášť odkladu splátok.
Tu sa dostávame k druhému zaujímavému zisteniu. K predikcii ekonomickej situácie obyvateľstva po odznení koronakrízy. Predikcie NBS hovoria, že práve vďaka opatreniam zavedeným zo strany štátu, hlavne odkladu splátok, by sa malo výrazne minimalizovať riziko výrazného zväčšovania podielu domácností vo finančných problémoch. Podľa NBS by v prípade, že by tieto opatrenia neboli zavedené , mohol počet domácností s problémami do konca roku dosiahnuť 6,2 %, vďaka reakcii štátu by počet týchto domácností nemal prekročiť 2,2 %.
NBS však zároveň vyzýva na zvýšenú opatrnosť tých, ktorí využívajú odklad splátok. Počet žiadostí je totižto väčší ako NBS pôvodne predpokladala. Ich počet už prevýšil 150-tisíc, čo tvorí už približne 10 % z celkového počtu úverov. Národná banka hneď od začiatku upozorňuje ľudí, ktorí požiadali o odklad, aby už teraz mysleli na obdobie, keď odklad skončí a úvery bude potrebné znovu splácať. Pritom netreba zabúdať na minulomesačnú predikciu ekonomickej budúcnosti zo strany NBS, kde už nepočíta so scenárom v podobe tvaru V, to znamená s rýchlym návratom ekonomiky k pôvodnému stavu. Realistickým variantom sa teraz stáva scenár vývoja v tvare písmena U, čo znamená pomalý návrat k predchádzajúcemu stavu.
3. NBS otvára tému finančných sprostredkovateľov v systéme.
Nemenej zaujímavá správa sa týkala trhu financovania bývania. Už viac ako 60 % úverov na bývanie sa v súčasnosti realizuje cez finančných sprostredkovateľov . Centrálna banka analyzovala ich pôsobenie a zistila, že úvery zazmluvnené cez finančných sprostredkovateľov sú pre banky mierne rizikovejšie. Úvery cez sprostredkovateľov sú tiež vo vyššom pomere k hodnote nehnuteľnosti, majú dlhšiu splatnosť a taktiež ich čerpajú viac ľudia s vyšším ukazovateľom dlhu k príjmu (tzn. zadlženejší). Centrálna banka síce oceňuje rolu sprostredkovateľov v zlepšovaní dostupnosti finančných produktov pre ľudí, zároveň však upozorňuje na to, že ich činnosť musí byť vždy v najlepšom záujme spotrebiteľa. Jej analýzy ukazujú, že úvery cez sprostredkovateľov naopak v stresovej situácii zlyhajú častejšie a spôsobujú väčšie straty. NBS zatiaľ nenavrhla žiadne kroky, chce však do budúcnosti otvoriť debatu na túto tému.
Takže ako to uzavrieť…
Banky vyzerajú byť na krízu pripravené. V najbližšom čase môžeme od nich očakávať konzervatívny a opatrný prístup k úverovaniu nových klientov, pravdepodobne aj ďalšie obmedzovanie financovania bývania a sprísňovanie podmienok.
Odklad splátok funguje a výrazne znižuje riziká úverového financovania bývania. Ak ste však aj vy medzi tými, čo požiadali o odklad splátok, začnite už teraz myslieť na to, čo bude v januári 2021 a pripravte sa na to. Radšej rátajte s pesimistickejším ako optimistickejším scenárom.
A ak idete riešiť financovanie hypotéky, určite nechoďte finančne na hranu a vždy spolupracujte len s overenými finančnými poradcami s dobrým renomé a referenciami.
